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解決済みの質問

不動産投信 アパート経営って儲かりますか?

今朝の週刊誌をみて質問させていただきました。
不動産投信、アパート経営って儲かるんですか?
過去歴をみると、「儲からない」が圧倒的に多いのですが、今朝の週刊誌には儲かっている人が出ています。
儲かる人なんてごく一部という事なんでしょうか。それともいろいろ勉強していけば、タイミングと運次第で利益がでてくるものなんでしょうか。

「試にやってみれば?」という回答はやめていただきたいです。
自分は少し興味がありまして、数人の出資者を集めているところです。管理は管理会社に委託するのではなく、自分でやっていこうと思っています。
本当に儲かるのなら、皆手を出していると思うのですが、実際には周りにアパート経営をやっている人がいません。皆「儲からない」と口を揃えて言います。
だとすると週刊誌は釣りなんですか。

OKWABEならではの回答、経験談をいただきたいです。
できれば大昔の過去歴ではなく、いまどきの情報がほしいです。
どうぞ、よろしくお願いします。

投稿日時 - 2017-08-29 07:45:16

QNo.9368355

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

Q、アパート経営って儲かりますか?
A、やり方次第!

地主:戸建てで4棟ですか?
私_:広さは?
地主:32坪で鉄筋だよ。
私_:1棟当たりの建築費は?
地主:850万円だよ。
地主:それでも費用回収期間は15年。
地主:儲けが出るのは先の先だね。

 我が家が建っている片田舎の小さな団地の地主が団地の一角に4棟程の戸建ての借家を建て際のやり取りです。

 基礎費用は4棟で25万円。鉄骨の骨組みは、地主が自分でやりました。XXX鉄筋工業の社長さんですから、その辺りは専門。で、知り合いの大工さんに床、壁、屋根、その他台所と風呂工事を依頼。結果、総予算じゃ1棟当たり850万円とのこと。

>借家1軒に1000万以上を注ぎ込むと回収出来ないよ。
>まあ、850万円が限度だね。

 そう話す地主さんの鼻の穴は開きっぱなしでした。

 近頃は、我が家の近所にもロウコストの戸建てが林立の感です。大体、土地代込みで2500万円。でも、地主が建てた850万円の借家の方が駐車場は広いですね。作りもしっかりしています。結果は、満員御礼が続いています。

と、やり方次第だと思いますよ。業者を安く使える立場にあって、躯体も自分で組み立てられるなどなど・・・。建築の完全な門外漢では無理でしょうね。

投稿日時 - 2017-08-29 11:27:01

お礼

f_a_007様、ありがとうございます。
建築に関しては全くやったことがありません。知り合いの工務店等もありません。薄々わかっていましたが、やっぱりアパート経営するからには工務店の知り合いがいて、自分も職をもっているくらいでないと続けていくのは難しいんですね。
やり方次第でうまくいくのはわかりましたが、それにしても費用回収に15年かかるとなると、よほど最初から資金がないと無理そうですね。
本当にf_a_007様の話、参考になりました。ありがとうございました。

投稿日時 - 2017-08-31 00:24:31

ANo.5

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回答(12)

ANo.12

不動産業界の者です。

場所、建物、管理
この三つを間違えなければ儲かります。

アパート経営の場合
大半が地方での木造アパート経営で賃貸が付かないと元も子もないですし、資産価値として考えた時に、そこまでの物が多いです、、、。

私としては東京都都心の1Kマンション1部屋の運用をオススメします。
都心の学生の方単身のサラリーマンOLに貸して行けますし総人口は減っても地方から毎年8万人近くの人間が流れ込んでるのでマーケットとしては安定してます。


アパート経営と比べると収入は少ないですが、リスク少なく堅実な運用と言えます。

不動産を管理していく事はすごく大変な事なので委託をオススメします。

超低金利 年金問題 生命保険代わり 貯蓄代わりに銀行さんから融資を受けて家賃で返していくスタイルのサラリーマン大家さんはここ最近爆発的にふえてます。



追尾
家賃保証やサブリース 一括借上 などには騙されないで下さい。場所さえ良く入居者がつけばそんなもの必要ないんですから。

投稿日時 - 2017-09-08 00:31:54

ANo.11

あまり具体的に値段書くとバレるので、80%ぐらいの確度でざっくりとお教えします。

某大都市のファミリーマンションを持ってます。
2017年現在の価値はざっくり2000万円。取得時は1500万円。

2016年の月々家賃はざっくり12万
固定資産税、所得税、管理費もろもろ全部さっぴいて手元に残るのは9万円。

グロスでの年利は10%です。
残念ながら、この年利がそのまま手元に残るわけもなく。手取りは7.2%。

しかしながら、最近200万円かけて修繕したので、実際の手取りはさらに下がります。手取りはさらに下がって6%ほど。

不動産投資は、債権や株と違って物があるから安心と思いがちですけど、実際は超リスキーです。夜逃げ・孤独死・火災・地震・水災・老朽化・空き室・・・リスクを挙げるときりがない。

私個人としては、決して人にはおすすめできません。

じゃあ不動産投資以外で初心者に優しくて、リスクが低くてそこそこ儲かる投資があるか?って言われるとそれもまたビミョー。
例えば海外のTempleton社が提供しているBondは手取り年利7%ぐらいで、Equityは年利20%ぐらい黙ってても稼げますが、英語が話せない・現地に住居がないと、そもそも口座すら開かせてもらえない。私の場合海外で投資を始めるのに1年かかりました。
しかも、BondはともかくEquityはボラティリティが激しいから監視してないと損失がどんどん広がる。北朝鮮がミサイルを撃ったらダダ下がり。トランプが変なこと言ったらまた下がる。

結局投資で稼ぎたくても努力が必要なんですよねぇ。。。やだやだ。

投稿日時 - 2017-08-30 00:43:51

お礼

投資って、勉強と努力した人しか勝てないというけど、本当にそんな感じがしてきました。
momomo_338様は、利益を上げていらっしゃるようで羨ましいです。
でも、ご回答拝見させていただいて簡単じゃないことがよくわかりました。
実際にやっている方から、勧められないというのを聞いて、踏みとどまることが出来ました。
超リスキーなのもわかりました。
本当に参考になるお話を聞かせていただいて恐縮です。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2017-08-31 00:49:40

ANo.10

不動産投信 アパート経営って儲かりますか?

★回答

(1)節税対策 相続税非課税5000万が変更された

(2)儲かるか?
儲かるもの 他の金融商品と比較すれば 儲からん
米株 日本株 中国株
ETF なんでもある

(3)儲かるとか言うのは 不動産は借金がしやすいだけという意味
投資にレバレッジがかかるからです

(4)不動産と言っても 物件しだいよ
相続対策で立てる奴が多いので 
家賃上がりにくい

キャピタルゲインとインカムゲイン
を十分 計算予想する必要アリ

私の結論ではもうからん 今から増やす気もなし
※結論 現行の物件家賃収入は 予想される低額年金とインフレへのリスクヘッジである
※週刊誌は釣りなんですか。→株 不動産 FX ある意味みんなそうです どだい宣伝費用広告主だろ

・・・・・・おしまい・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

投稿日時 - 2017-08-29 22:57:53

お礼

ストレートなご説明ありがとうございます。
週刊誌では簡単にやれそうな事を書いていましたが、DCI4様のおっしゃている方が当たっているような気がします。
簡単にもうけられるのであれば、皆やってますよね。
本当にストレートに「儲からない」と言って下さってありがとうございます。やらないという踏ん切りがつきました。

投稿日時 - 2017-08-31 00:45:18

ANo.9

私はアパートを持っています、それで儲かりませんが節税にはなります。

儲かるにはある程度の規模で、一気に増やすのでは無く経費が少なくなった時に増やしていくのであれば、少しづつ儲かるようになりかもしれません。

貴方のように出資者を集めてなら辞めたほうが無難です。
後でアパートは無くなり、残るのは借金だけに成りそうです。

投稿日時 - 2017-08-29 16:54:19

お礼

ayzm様、ありがとうございます。
さらにご忠告していただいてありがとうございます。ayzm様のおっしゃる通り辞めようと思います。
出資でのアパート経営は一度白紙にして、建築業の知り合いや、土地を持て余している人を見つけて、借金を作らない方法で少しでもいいから利益のでるアパート経営を進めていこうと思います。
でも、土地を持て余している人なんて簡単に見つからないと思いますので、実際できるのは、何年、または何十年先になりそうです。
aymz様、本当にありがとうございました。

投稿日時 - 2017-08-31 00:41:17

ANo.8

正直に言うと儲からないと思いますよ。というより場所によるとは思います。
僕の友達が何ヶ所かマンションもっていますが、ワンルームみたいな感じだと大学周辺だと部屋が埋まるみたいですが
他の所だと埋まりにくくてファミリータイプが埋まりやすいようなことを言っていましたが、結構見極めが難しいみたいですよ。
ついでに、質問とは違いますが駐車場経営も儲からないと言っていました。
固定資産税のことを考えたら儲からない言っていましたよ。

投稿日時 - 2017-08-29 13:24:24

お礼

やっぱり、週刊誌通りにはいかず、儲からないんですね。
確かに大学周辺のワンルームなら埋まりそうですが、最近は仕送りするほど余裕がなく、出来るだけ実家から通学という人もいるみたいなので、そういうところも含めて見極めが難しいようですね。
「儲からない」そのお言葉をいただいて、少し安堵しました。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2017-08-31 00:36:13

ANo.7

儲かるようにやれば儲かるし
儲からないようにやれば儲からない

貴方の質問は
会社起こしたら儲かりますか?
と同じレベル

3年で上場する会社もあるし1年で潰れる会社もある
宝くじだって当たれば儲かるし当たらなければ儲からない
だから宝くじは儲かるし儲からない

まぁニュースとかみてれば
人口減で空き家が年々増えてるんだから
儲からない
でも、外国から労働者が沢山くれば家は足りなくなるから儲かる
でも、労働者が増えない地域に作ったら儲からない
でも、労働者が増える地域に作れば儲かる
でも、近くにもっと安くて綺麗な家が出来れば儲からない
でも、
でも、

さて、儲かるのか、儲からないのか
運とタイミング次第?
そんな事いったら何だって運とタイミング次第ではもうかるし

無職のろくでなしだって
たまたま気まぐれで助けた人が資産家の天涯孤独で不治の病で
財産を贈与する人を探してれば
儲かりますよ

投稿日時 - 2017-08-29 12:58:57

お礼

okbo9jyo様の言う通りなんですが、それでもあえて「どうなんだろう?」というのを聞いてみたかったんです。
週刊誌を鵜呑みにしたり、不動産屋のいうとおりにしたら「大儲け」なんてした人いるのだろうか? そんな疑問に答えてくれるのが匿名でできる、okwabeと思っているので。
okbo9jyo様の言いたいことはなんとなくわかります、それでも聞きたい、ということで質問をださせていただきました。
なにとぞご容赦ください。

投稿日時 - 2017-08-31 00:33:25

ANo.6

友人が東京・笹塚の地主さんで不動産会社を経営しています。
笹塚といえば、ものすごく賃貸料も高く、「空いている不動産があると、厳しいよ。」と言っていました。
不動産の相談があっても、「賃貸料が高くて」と言って相談者も困っている、よって利益が出ないと嘆いています。
場所によりけりなのでは・・・。

投稿日時 - 2017-08-29 11:29:33

お礼

本当に場所次第なんですね。
皆さんのお話を聞くと、簡単ではないことがよくわかりました。
過去歴からして「利益を出すのは難しい」とあったのですが、今の時代でも同じなんですね。
利益がでたのは、大昔っていう感じがしますね。
ご回答、本当にありがとうございました。

投稿日時 - 2017-08-31 00:27:06

ANo.4

私も昔やろうかな?と思ったのですが・・・
問題は立地条件だけなんですね。
満室なら儲かります。
でも古くなると空き部屋が増えてしまいます。

管理を不動産屋に任せてしまうと不動産屋の儲けも必要になります。
どうしても古くなったからと言って、家賃を下げる訳にも行きません。
入居だけ不動産屋を使い、後の管理は自分でやる。
そして管理費で自分の給料分が出るくらいの部屋数を維持する。でないと
難しいでしょうね。

昔から成功者は紹介されます。
成功者の数の数百倍の人が失敗する。って事も知っておく必要があります。

投稿日時 - 2017-08-29 10:02:10

お礼

ご回答ありがとうございます。
皆さん、一度はアパート経営をやってみようと思うんですね。私もやってみようと思ったくらいですから。
成功者の数の数百倍の人が失敗者がいるのは頷けます。株やFXだって、成功しているのは一部の人だけみたいですから、週刊誌に乗せられて「やってやろう」なんて気軽に思ってはいけないことがよくわかりました。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2017-08-31 00:17:06

ANo.3

不動産投信とアパート経営は基本的には違いますよね。

投信(投資、ではなく?)だから、株とは違って
売買にはかなりの手数料が取られるし、具体的な企業銘柄なんて
分からないから儲けも少ないです。それは不動産に限らず、
他の投信でも同じです。リスクは低いがリターンも低い。投信って
そんなものです。

で、アパート経営に関しては、相続税の制度が変わってから
土地持ちの人が節税対策に始める例が多い(不動産屋やデベロッパーの
口車に乗らされて)んですけど、場所によっては負の遺産化と
なっています。

うちの地元(郊外です。街の中心地まで電車で20~30分圏内)
でも、ある鉄道の新駅が作られたことで、
余った土地を潰して、賃貸アパートが乱立しましたけど、
データを見ると建てたほど人口増加していません。
学生相手、独身社会人相手にするとしても、こんな郊外では
あまり需要はないです。

住民票を移していない、も中にはあるでしょうけど
データを見る限り「部屋は埋まっていない」と見るのが正しいでしょう。
それよりも建売住宅が増えました。

ド田舎で人口の過疎気味で土地も安い地域でさすがにアパート経営する人
なんていないでしょうけど、大都会と郊外の間くらいのところでの
アパート経営が一番難しいと思いますね。
戸建や分譲価格もそれほど高くなく、頑張れば普通に建てられる(買える)
わけで、そこで賃貸に住む層がどれだけ居るか?ですね。

都会だったら人口も多く、入れ替わりも多いからそれなりに
経営は成り立つとは思いますが固定資産税とか修繕費、改装費など考えたら
はたして儲かるのか?と疑問には思いますよね。
人が入るのは分かっているが、経費面を考えるとどれだけの部屋数の
ものを建て、家賃設定し、損益分岐的に良いのかをしっかり考えないと
厳しいと思いますね。

投稿日時 - 2017-08-29 09:24:47

お礼

ご回答ありがとうございます。
うちも大都会と郊外の間くらいです。
損益の分岐点をきちんと計算できるくらいでないとダメなんですね。それでも、災害等があれば計算が狂ってくるのですが、よっぽど、前々から土地と資金の持っていないと、負の遺産確定なんですね。
週刊誌を鵜呑みにしなくてよかったです。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2017-08-31 00:05:57

ANo.2

>いまどきの情報
新しい情報でも、あなたの場合と同じか違うかにより、参考にならないものです。親からの資産を引き継いで、余っている都心部の需要のある土地などに普通預金などに残っている資金でアパートを建てる分には、そのまま固定資産税を支払い続けるよりも収入が入る分だけメリットがあることも実際にあります。

もっとも、減価償却できる分と、補修維持費、これを入居者の支払う賃貸料などで十分に儲かるように見えるのは最初の15年程度までかも知れません。30年も同じ施設でアパートを維持すると、賃貸料が安いとか駅などから非常に近いとかの条件がないと、近隣の新しい施設への入居者が増える、古いアパートは空き部屋だらけのこともあるものです。

古くなるほど補修費などがかかるし、一人でも迷惑を掛ける入居者がいると空き部屋が増えるなどの状況になる、最悪、居座られると、持久戦になり、売却を考えることになるものです。

私も都内の非常に便利な場所に相続した土地家屋がありますが、アパートにするよりは駐車場の方が確実に収入が継続できそう、家を壊すのも費用がかかるものですし、処分すると固定資産税も大幅に増えるから、それを上回る収入を維持できるかもポイントになるものです。

>週刊誌は釣り
少しでもアパートなどを建てる興味を持つ人を増やすこと、これが狙いでしょうね。建築費を支払ったりで不動産屋や建設業者が儲かる、知識のない人は頼ってくれますので、相場よりも高い費用を掛けてくれる、昔からのアパート経営者よりもコストが掛かっても気づかないかも知れません。

場所次第、古い施設を建て替えなどで全面的に周辺で土地開発が進むこともあるし、そういう時期は数年から10年ほど人気がなくなり入居者が大幅に減ることもある、リスクはいろいろありますし、津波とか、浸水、震災などで大損害を受けることも回避できません。保険でも最大で半分程度しか出ない、借りて経営するのは、結構危険なものです。

私の友達でも不動産で代々経営している人もいますが、建て替えは慎重、新規にアパートなどにしないで、マンション販売と下の階だけ貸店舗などで確実に短期間で負債を返済し、その後は管理費からの補修維持費などの請負仲介で多少の利益を確保などの利益率の非常に低い運用をしている人ばかりです。バブル期に儲かった人ほど大幅に規模を縮小して細々と経営を維持しているか、倒産して整理している、空き家も目立つので、アパートやワンルームマンションも学生相手の専用物件などでも苦戦しているみたいです。

親戚の不動産を扱っていた人、アパート経営を廃業し、土地を売ってマンションに建て替わっているケースばかりで、ここ数年で大家業を廃業した人ばかりです。総資産もここ数年で大幅目減りした人が多い、相続税が支払えないので売却して整理した人ばかりです。

私の近隣でもアパートが新規に建っても最初の数年は満室状態でも、その後は空き部屋が目立つ、大家も羽振りが悪くなっている人ばかりで、外車から国産車の小型車に乗り換えた人が目立ちます。逆に入居者は外車を駐車している、賃貸で支払える人は家賃を安くしても高級車に乗り換えた人もいるものですし、長期間賃貸で住む人は少数派かも知れません。

投稿日時 - 2017-08-29 08:30:52

お礼

unos1201ok様、いろいろな情報ありがとうございます。大変参考になりました。
もともと土地を持っている人でないと、とても利益が出せそうにありませんね。アパート経営で成功するなんてごく一部で、週刊誌に載せられる人って限られているような感じがしてきました。
出資者集めて新規に経営をしようだなんて、私がしようとしたことは無謀というのがわかりました。
場所次第といっても、よほどの目利きじゃないと当てる事は難しいでしょうから、本当に簡単ではないことがわかりました。
とても参考になりました。ありがとうございました。

投稿日時 - 2017-08-30 23:59:59

ANo.1

アパートが埋まったら儲かるんでしょうね。
でも、空室だらけだとどうしましょうか?

アパートの需要ってどうなんでしょう。
最近は都市部で高層マンションができて
需要はまかなえているかと。

投稿日時 - 2017-08-29 07:52:09

お礼

需要しだいということなんですね。
週刊誌に出ている人達は、埋まっているから上手くいっているように見えるんですね。
場所次第とういうのもありあますが、それでもいつでも埋まるとは限らないから、投資ってやっぱり不確定なものなんですね。
週刊誌に踊らさられないようにしなければ。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2017-08-29 08:33:15